Vereniging van eigenaars: consultatievoorstel over de aansprakelijkheid van de appartementseigenaar

In het landschap van de Nederlandse rechtspersonen neemt de vereniging van eigenaars (VvE) een bijzondere plaats in. Het is een rechtspersoon met eigen kenmerken en kan zoals alle rechtspersonen zelf verplichtingen aangaan. Maar aan de andere kant – en dat realiseren appartementseigenaren zich vaak niet – zijn de appartementseigenaren aansprakelijk voor de schulden die de VvE aangaat.

VvE’s zijn een zorgenkindje van de Nederlandse overheid. Niet al te lang geleden is er wetgeving ingevoerd op grond waarvan alle VvE’s een reservefonds dienden te vormen. Onlangs is door de rijksoverheid een internetconsultatie gestart, waarin onder meer wordt voorgesteld dat er een wettelijk minimumbedrag in het reservefonds van de VvE wordt gestort. Verder zou de VvE ook leningen moeten kunnen aangaan.

Vindplaatsen onderzoeksrapporten ontbreken

In de toelichting op het consultatievoorstel schrijven de auteurs dat uit recent onderzoek zou zijn gebleken dat er nog steeds VvE’s zijn die een te klein reservefonds hebben. Jammer is dat de auteurs geen vindplaatsen of namen van de rapporten vermelden. Ik zou die rapporten graag inzien in verband met de onderbouwing van de voorstellen die in het consultatievoorstel worden gedaan.

Want in de toelichting op het consultatievoorstel wordt alleen in algemene termen over VvE’s gesproken, zonder bijvoorbeeld in te gaan op de gevolgen van de omvang van een VvE. Het maakt nl. nog al verschil of een VvE een gebouw met 3 appartementen betreft, of een gebouw met 100 appartementen.

Aanvulling 16:45 uur: inmiddels kreeg ik bericht dat een verbeterde versie van de consultatietoelichting is geplaatst, zie aan het slot van dit bericht.

Niets over VvE-governance

Mijn indruk is dat de regelgeving rondom de rechtspersoon VvE versterking behoeft, nu de oude splitsingsreglementen vaak onvoldoende basis vormen voor goede governance van een VvE, zeker bij grote VvE’s. Die splitsingsreglementen worden in de praktijk vanwege de formele eisen niet aangepast. Over versterking van de governance, zeker bij de grotere VvE’s, is in het voorstel niets te vinden.

Introductie van de consultatie

Op de internetconsultatiesite wordt de consultatie als volgt geïntroduceerd:

Wet verbetering verenigingen van eigenaars

Dit wetsvoorstel strekt tot aanpassing van het appartementsrecht in het Burgerlijk Wetboek met als doel onderhoud aan appartementsgebouwen te verbeteren en verduurzaming van gebouwen die in beheer zijn van Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) te stimuleren. Er wordt een verplichte vulling van het reservefonds voorgesteld waarin een meerjaren onderhoudsplan of een reservering van 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw leidend is. Verder wordt de mogelijkheid om een lening aan te gaan verbeterd.

Doel van de regeling

Het doel is dat appartementsgebouwen beter worden onderhouden door de VvE, doordat er meer geld moet worden gespaard voor het onderhoud en er eenvoudiger kan worden geleend. Ten tweede moet het eenvoudiger worden om geld te lenen voor verduurzaming van het gebouw, zoals voor isolatie van het dak of de gevel. Het algemene doel is om het functioneren van de VvE’s op langere termijn te verbeteren.
De VvE is verantwoordelijk voor het beheer van de gezamenlijke delen van een appartementsgebouw, waaronder normaliter de hele buitenkant (dak, gevel) valt. Individuele eigenaren van appartementen zijn (en blijven) uiteraard verantwoordelijk voor het onderhoud van de privé-appartementen.

Doelgroepen die door de regeling worden geraakt

De eigenaren van 1,8 miljoen woningen en appartementen die worden vertegenwoordigd door ongeveer 120.000 VvE’s, belangenorganisaties zoals VvE-belang, gemeentes, de advocatuur, Vereniging Eigen Huis, notarissen, financiële instellingen en corporaties.

Verwachte effecten van de regeling

Door te voorzien in een verplicht minimale jaarlijkse reservering voor onderhoud is de verwachting dat VvE’s meer geld in kas krijgen om het benodigde onderhoud aan het appartementsgebouw te laten verrichten en tot verduurzaming over te gaan.
Daarnaast wordt verduidelijkt dat de VvE een lening kan afsluiten voor onderhoud en verduurzaming, door de bevoegdheid in de wet vast te leggen. Ook wordt het laagdrempeliger en eenvoudiger om een lening aan te gaan. Zo worden er wijzigingen aangebracht in de aansprakelijkheid voor een door de VvE afgesloten lening en gaat de aansprakelijkheid over op een koper, wanneer het appartement wordt verkocht. Dit moet leiden tot meer financiële mogelijkheden om onderhoud te plegen of om tot verduurzaming over te gaan.
Door de voorgenomen wijzigingen, zullen naar verwachting meer financiële middelen ter beschikking staan aan de VvE om onderhoud te plegen en tot verduurzaming over te gaan. Dit moet uiteindelijk leiden tot meer appartementsgebouwen die goed onderhouden zijn en die energiezuiniger kunnen functioneren.

Meer informatie

Aanvulling 16:45 uur

Na het afsluiten van het bericht ontving ik een e-mailbericht van het ministerie van binnenlandse zaken dat inmiddels een verbeterde versie van de consultatietoelichting is geplaatst, waarin voetnoten zijn opgenomen met verwijzing naar bronnen:

Ontbreken bronnen wetsvoorstel VvE’s
(…) N.a.v. uw recente artikel aangaande het wetsvoorstel “Verbetering verenigingen van eigenaars” is er naar voren gekomen dat de weergegeven versie van de memorie van toelichting is geüpload zonder voetnoten. Deze zijn door technische problemen helaas weggevallen.
Vanmiddag is deze fout hersteld en is alsnog de juiste versie online gekomen. (…)

Over Ellen Timmer, advocaat ondernemingsrecht @Pellicaan

Verbonden aan Pellicaan Advocaten, http://www.pellicaan.nl/, kantoor Capelle aan den IJssel (Rotterdam), telefoon 088-6272287, fax 088-6272280, e-mail ellen.timmer@pellicaan.nl ||| Weblogs: algemeen: https://ellentimmer.wordpress.com/ ||| modernisering ondernemingsrecht: http://flexbv.wordpress.com/
Dit bericht werd geplaatst in Contractenrecht, privaatrecht algemeen, Rechtspersonenrecht en getagged met , , , . Maak dit favoriet permalink.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s