“Wet kenbaarheid energieprestatie gebouwen” – zelfwerkzaamheid bij energielabel is niet toegestaan

Straks zal het energielabel bij de verkoop van woningen verplicht gaan worden. In het wetsvoorstel over dat onderwerp is een artikel opgenomen dat de notaris verbiedt om aan de overdracht mee te werken, als dat energielabel ontbreekt:

Artikel 11c
1. Bij de eigendomsoverdracht of de oplevering van een gebouw, of de eigendomsoverdracht van een deelnemings- of lidmaatschapsrecht dat recht geeft op het gebruik van een gebouw, verstrekt de verkoper een geldig energieprestatiecertificaat voor dat gebouw aan de koper.
2. De notaris verlijdt de akte, bestemd tot de eigendomsoverdracht, bedoeld in het eerste lid, die plaatsvindt bij of na de oplevering van een gebouw niet, zolang niet aan dat lid is voldaan.

Het aantal uitzonderingen is beperkt. Het voorgestelde artikel 11a noemt:

a. gebouwen waarvoor geen energie gebruikt wordt om het binnenklimaat te regelen;
b. beschermde monumenten als bedoeld in artikel 1, onderdeel d, van de Monumentenwet 1988, monumenten waarop artikel 5 van die wet van toepassing is, krachtens een provinciale of gemeentelijke verordening aangewezen monumenten en monumenten waarop, voordat zij zijn aangewezen, een zodanige verordening van overeenkomstige toepassing is;
c. gebouwen die worden gebruikt voor erediensten en religieuze activiteiten;
d. gebouwen die bestemd zijn om te worden gebruikt voor het bedrijfsmatig bewerken of opslaan van materialen en goederen, of voor agrarische doeleinden;
e. gebouwen die ten hoogste twee jaar worden gebruikt;
f. voor bewoning bestemde gebouwen die minder dan vier maanden per jaar worden gebruikt, en met een verwacht energieverbruik van minder dan 25% van het energieverbruik bij permanent gebruik;
g. alleenstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte van minder dan 50 m2 en
h. gebouwen die bij minnelijke overeenkomst als bedoeld in artikel 17 van de Onteigeningswet worden verkregen en, met het oog op de uitvoering van het werk waarmee die verkrijging verband houdt, zullen worden gesloopt.

Sloop

Onder h. worden gebouwen genoemd die op grond van de Onteigeningswet  worden verkregen en zullen worden gesloopt. Waarom geldt dit niet voor alle oude gebouwen die worden gekocht met het oog op sloop? Er worden nog steeds oude woningen verkocht, waarbij de koper alleen geïnteresseerd is in de grond en niet in het gebouw. Het laten maken van een certificaat waarin staat dat het gebouw in de laagste categorie valt, is dan weggegooid geld.

Zelfwerkzaamheid is verboden, want een eigen verklaring mag niet

Opmerkelijk is dat de burger dit energiecertificaat niet zelf mag opstellen. Dat ligt bij oude gebouwen (zoals woningen en appartementen) toch zeer voor de hand. Immers, voor die gebouwen is ook zonder deskundige duidelijk dat zij in in de laagste categorie vallen. Wellicht dat dit ook algemeen mogelijk is: degene die geen behoefte heeft aan een certificaat door een deskundige stelt een eigen verklaring op met de strekking dat het gebouw in de allerlaagste categorie valt. Wil men graag in een hogere categorie worden ingedeeld, dat is wel een deskundige nodig.

Een alternatief is natuurlijk dat voor de verplichting van het energielabel, respectievelijk het inschakelen van een deskundige voor het opmaken van zo’n label, een uitzondering wordt gemaakt voor oude gebouwen. Ook aan die mogelijkheid heeft de wetgever niet gedacht.

Zou het niet mogen van Europa. En zo ja, waarom dan niet?


Naschrift 10 juli 2012
Inmiddels hoor ik dat wellicht via uitvoeringsregels een uitzondering voor oude gebouwen mogelijk is/wordt gemaakt. Als er aanleiding voor is zal ik er eens nader naar gaan kijken. Wel blijft het vreemd als er eerst een zeer grote categorie gevallen onder een wet worden gebracht en er vervolgens via uitvoeringsregels weer vele gevallen worden uitgezonderd.


Naschrift 17 juli 2012
Op 27 juni 2012 is een amendement ingediend, met de strekking dat ieder gebouw ‘automatisch’ een energieprestatiecertificaat krijgt, waarin de vermelde energieprestatie is berekend aan de hand van het bouwjaar van het gebouw. De indieners lichten hun voorstel als volgt toe:

Toelichting

Dit amendement regelt dat, totdat een energieprestatiecertificaat is afgegeven door een erkende deskundige, elke eigenaar van een gebouw wordt geacht te beschikken over een energieprestatiecertificaat dat is berekend aan de hand van het bouwjaar van het gebouw en de op dat moment geldende bouwregelgeving.

Elk gebouw heeft dus in principe een energieprestatiecertificaat op grond van het bouwjaar, totdat een erkende deskundige een energieprestatiecertificaat opstelt op grond van artikel 11b. Vanaf dat moment is het door deze deskundige opgestelde energieprestatiecertificaat van toepassing.

Bij de verkoop of verhuur van een gebouw overlegt de verkoper of verhuurder een door een deskundige opgesteld energieprestatiecertificaat; als hij dat niet heeft, deelt hij aan de koper of huurder mee dat hij een energieprestatiecertificaat heeft dat is berekend op basis van het bouwjaar van het gebouw.

Bij ministeriële regeling worden nadere voorschriften gegeven over het berekenen van de energieprestatie per bouwjaar en de wijze waarop dit wordt uitgedrukt in een energieprestatieïndicator. De berekening wordt vastgesteld aan de hand van referentiewoningen. Zo hebben alle in een bepaald jaar gebouwde huizen uit een bepaalde categorie een bepaalde – gelijke – letteraanduiding. Deze regeling sluit daarmee aan bij de mogelijkheid geschetst in artikel 11, zevende lid, van de richtlijn 2010/31/EU. Het is aan de eigenaar van een gebouw zelf om een deskundige in te schakelen om een energieprestatiecertificaat af te geven, als hij het gebouw heeft laten isoleren of andere maatregelen heeft genomen.

Degenen die de ontwikkelingen kunnen volgen kunnen de parlementaire geschiedenis volgen via het overheid.nl dossier en via het dossier op de Eerste Kamer site.

Aanvulling 27 augustus 2012
Zie over het energielabel ook het artikel van Fleur Groos van 21 augustus 2012.

Aanvulling 12 januari 2015
Inmiddels is het energielabel er door. Ook degenen die een woning met de laagste energiecategorie bezitten (G), zijn verplicht om een deskundige te laten oordelen over de categorie-indeling. Ik vind dat nutteloze bezighouderij.

Inmiddels verscheen een aardig artikel over de eerste energielabelperikelen. Onder de mooie titel ‘Mijn autistische Rijksoverheid aka energielabel‘ verscheen een artikel van ‘Dr. Doom‘ in HPDeTijd. De auteur verbaast zich niet alleen over de automatische indeling in de laagste energiecategorie, maar ook over het feit dat de overheid veronderstelt dat alle burgers een DigiD hebben en dat de overheid de burger verzoekt in te loggen op een onbeveiligde verbinding. Hij eindigt met vijf vragen en sluit af met:

En dat je zaken digitaal en anderszins niet voor elkaar hebt, nou ja, dat is natuurlijk geen vraag.

Over Ellen Timmer, advocaat ondernemingsrecht @Pellicaan

Verbonden aan Pellicaan Advocaten, http://www.pellicaan.nl/, kantoor Capelle aan den IJssel (Rotterdam), telefoon 088-6272287, fax 088-6272280, e-mail ellen.timmer@pellicaan.nl ||| Weblogs: algemeen: https://ellentimmer.wordpress.com/ ||| modernisering ondernemingsrecht: http://flexbv.wordpress.com/
Dit bericht werd geplaatst in Bestuursrecht. Bookmark de permalink .

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s